未公開物件とは

不動産購入を検討している方の中には、物件探しの際「未公開物件あり」といった広告を見たことがある方も多いのではないでしょうか。または、インターネットでは掲載されていなかった物件を不動産屋さんで勧められた経験がある方もいるかもしれません。

不動産にはインターネット上で公開されている物件と、一般には公開されていない未公開物件があります。未公開物件とは非公開物件とも呼ばれ、募集を出す不動産会社が宣伝の制限をしている物件のことをいいます。

「未公開物件」という単語を聞くと特別感があり惹かれてしまいますが、未公開物件が存在する理由が気になってしまいますよね。そこで、ここでは物件を未公開にする理由や未公開物件の注意点などを解説します。

公開物件と未公開物件の違い

公開物件と未公開物件の違いとは、売却依頼を受けている不動産会社がホームページや折込チラシなどへ物件の掲載許可が得られるかどうかの違いです。

不動産会社では、すべての会社が「ＲＥＩＮＳ（レインズ）」という業者専用のデータベースに加盟していて、ここにすべての物件情報をレインズに登録する義務があります。そのため、公開物件はもちろん未公開物件もすべてレインズに登録されているのです。

公開物件はインターネットに繋がれば不特定多数の誰もが閲覧できる物件のことをいいます。一方で未公開物件は不動産屋に直接来店された方など、住所や氏名などの身元が特定された方だけに紹介できる物件のことをいいます。そして、一般的に未公開物件は長く付き合いのある優良顧客や富裕層など、特別な顧客だけに情報が公開されます。

富裕層は良い物件があればすぐに資金が調達できることが多いため、不動産会社が未公開物件をインターネットや折込チラシなどで公開しなくても売却できるのです。

また、未公開物件の中から掘り出し物件が見つかったり割安な価格で不動産投資ができたりすることもあり、資産価値が高くなるケースもあります。このような資産価値が高いお得な物件はあっという間に売れてしまうため、すぐに物件を押さえられる富裕層にとって未公開物件は有利な物件といえるのです。

不動産屋が物件を未公開にする理由

未公開物件はほかの仲介会社が宣伝できないので、未公開にすることで物件の購入者は決まりにくくなってしまいます。

しかし、不動産が物件を未公開にする理由はいくつかの事情が絡んでいるのです。ここでは、不動産屋が物件を未公開にする理由をふたつ紹介します。

売主側の事情

不動産屋が物件を未公開にするひとつめの理由は、売主の諸事情により物件を公開できないというケースです。

新築一戸建ての販売をするには宅建業の免許が必要ですが、中古一戸建てや中古マンション、土地は個人でも販売できます。

個人の方が不動産の売主の場合は「居住しながら物件の買い手を探したいけど販売しているのを近隣住民に知られたくない」「引っ越し先が決まるまでは内覧に来てほしくない」といった事情で広告を打たないことがあるのです。

物件がインターネットや折込チラシなどで一般公開されると不特定多数の人に不動産の売却価格を知られてしまうので、「生活苦なのではないか」などと近隣の住民から詮索されるのを避けたいと思う人も多いようです。

このように、売主側が不特定多数に公開したくないという事情で物件を未公開にして、不動産屋に来た人にだけ紹介する方法をとっているケースがあります。

仲介業者側の事情

売主側だけでなく仲介業者側の事情によって物件を未公開にしているケースもあります。

インターネットや折込チラシなどで物件を一般公開せずに自社だけで不動産の買い手を探すことで、仲介業者は売主と買い手からの双方から仲介手数料をもらえるため、利益がアップします。本来なら、売主から物件の売却依頼を受けた仲介業者は売主の希望価格に沿って売却するべきなのですが、仲介業者としては少しでも利益を増やしたいと考えるようです。

このように、仲介業者側が自社の利益を増やすために物件の情報を未公開物件として取り扱うケースもあります。

未公開物件の注意点

「うちではあなただけに用意した未公開物件も紹介できます」と言われれると特別感があり、魅力的に感じてしまう人も多いのではないでしょうか。

しかし、未公開物件を紹介された際にはいくつか注意点があります。ここでは未公開物件の注意点を3つ紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

未公開物件＝いい物件とは限らない

未公開物件を紹介されたとしても、その物件があなたの要望に見合う物件とは限りません。しかし、不動産屋で「実はたった今入ってきたばかりの物件情報があります。まだ公開前なので特別なのですが…」などと言われるとわくわくして理性を失し、ついつい購入を検討してしまうことがあるのです。

また、「公開されてしまうとほかの人に取られてしまう」という思いに駆られると、すぐに決断しなければならない気がして判断力を失ってしまうこともあります。中には、未公開物件ではあるものの事故物件などで積極的に公開できない物件を紹介される可能性もあるので注意が必要です。

このように「未公開物件」という不動産屋の言葉に踊らされず、買い手側が冷静に判断することが重要です。

割高に設定されている未公開物件もある

不動産屋が未公開物件に希少性を持たせ、価格を割高に設定しているケースにも注意が必要です。

「未公開物件」という演出に説得力を持たせるため、仲介業者が1社だけに絞られている物件は要注意です。物件を未公開にすることで販売ルートが限定されるので、買い手側はほかの不動産屋と比較できなくなります。

その結果「この不動産屋でしか買えない」という状況が作られ、お客さんを囲い込みやすい状況を作っている場合があります。

販売ルートを1つに絞ることで物件が売れるスピードが遅くなるので、すぐ売れるような物件や割安な物件は公開したほうが効率的です。しかし、割高で売れにくい物件を敢えて非公開にすることで希少性があるように演出し、プレミアム感を出して販売する不動産も存在します。

以上のように、ほかの不動産屋と価格を比較できない状況を作ることで割高に設定されている未公開物件には注意が必要です。

実際には未公開物件がない場合もある

不動産会社の中には、実際は未公開物件を持っていないにも関わらず未公開物件があることをアピールして客寄せする業者もいます。

「来店の際に未公開物件を紹介します」と誘い、足を運ぶと「たった今ほかで決まってしまいました」と言ってほかの物件を紹介するパターンはよくあることです。

このような不動産屋は、実際は未公開物件を扱っていないのに集客のための誘い文句として利用しているケースがあるので注意してください。

未公開物件は見極めが大切

不動産屋の未公開物件はインターネットや折込チラシなどで不特定多数に公開されず、富裕層や優良顧客などに特別に紹介されることが多いので掘り出しものも多くあります。

しかし、未公開だからといって必ずしも良い条件の物件であるとは限りません。そのため、物件を探す場合はインターネットを利用と並行して希望する地域に強い不動産会社にも足を運び、担当者に探してもらうことが重要です。優良な未公開物件を紹介してもらうには、不動産屋に足を運んで業者と信頼関係を結ぶことも大切です。

不動産屋から未公開物件を紹介された場合は、ほかの物件とも見比べて冷静に検討するようにしましょう。